Nên chuẩn bị gì trước khi xây nhà?

NÊN CHUẨN BỊ GÌ KHI XÂY NHÀ? 12 VIỆC CẦN LÀM TRƯỚC KHI BẮT ĐẦU

Xây nhà là một trong những khoản đầu tư lớn nhất của mỗi gia đình. Nhưng với phần lớn gia chủ, đây lại là việc chỉ thực hiện một hoặc vài lần trong đời.

Chính vì thiếu kinh nghiệm, rất nhiều vấn đề chỉ được phát hiện khi công trình đã bắt đầu: thiếu ngân sách, thay đổi thiết kế, phát sinh hạng mục, bố trí công năng chưa hợp lý, chọn vật liệu vượt khả năng tài chính hoặc tiến độ kéo dài hơn dự kiến.

Vì vậy, trước khi nghĩ đến chuyện chọn mẫu nhà đẹp hay tìm đội thi công, có một số việc quan trọng mà gia chủ nên chuẩn bị trước.

1. Xác định tổng ngân sách có thể dành cho ngôi nhà

Đây nên là câu hỏi đầu tiên:

“Gia đình mình thực sự có thể dành bao nhiêu tiền để xây và hoàn thiện ngôi nhà?”

Không nên chỉ tính chi phí xây phần thô. Một ngôi nhà hoàn chỉnh còn có nhiều khoản khác như:

• Chi phí thiết kế

• Xin phép xây dựng và các thủ tục liên quan

• Thi công phần thô

• Vật tư hoàn thiện

• Hệ thống điện, nước

• Cửa, kính, lan can

• Thiết bị vệ sinh

• Tủ bếp, tủ áo và nội thất

• Điều hòa, thiết bị điện

• Sân, cổng, hàng rào nếu có

• Các khoản phát sinh trong quá trình thi công

Ví dụ, nếu gia đình có 1,5 tỷ đồng, không nên thiết kế một căn nhà mà riêng phần xây dựng đã dự kiến hết gần 1,5 tỷ rồi mới bắt đầu nghĩ đến nội thất.

Một nguyên tắc khá an toàn là luôn dành một khoản ngân sách dự phòng cho những thay đổi và phát sinh trong quá trình xây dựng.

Điều quan trọng không phải là xây căn nhà lớn nhất trong khả năng của mình, mà là xây một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính và vẫn còn đủ ngân sách để hoàn thiện nó đúng như mong muốn.

2. Viết ra nhu cầu sử dụng trước khi xem mẫu nhà

Một lỗi khá phổ biến là mở Facebook, Pinterest, TikTok hoặc Google xem hàng trăm mẫu nhà rồi mới nghĩ:

“Nhà mình cần những gì?”

Thứ tự nên làm ngược lại.

Trước tiên, hãy viết ra nhu cầu thực tế của gia đình:

• Có bao nhiêu người sinh sống?

• Cần bao nhiêu phòng ngủ?

• Có người lớn tuổi không?

• Có trẻ nhỏ không?

• Có cần phòng làm việc?

• Có phòng thờ riêng hay không?

• Gia đình có thường xuyên nấu ăn?

• Có cần chỗ đậu ô tô?

• Có kinh doanh tại nhà không?

• Cần nhiều không gian lưu trữ không?

• Có dự định tăng thêm thành viên trong vài năm tới?

Một căn nhà đẹp trên mạng chưa chắc là căn nhà phù hợp với gia đình bạn.

Ngôi nhà tốt trước hết phải giải quyết được cách sống của những người ở bên trong nó.

3. Khảo sát kỹ khu đất

Trước khi thiết kế, cần nắm rõ tình trạng thực tế của khu đất.

Không chỉ là chiều ngang và chiều dài.

Cần quan tâm đến:

• Hướng đất

• Cao độ hiện trạng

• Đường giao thông phía trước

• Khả năng vận chuyển vật liệu

• Nhà liền kề

• Hệ thống thoát nước khu vực

• Nguồn điện, nước

• Điều kiện địa chất nếu công trình yêu cầu

• Quy hoạch và chỉ giới xây dựng

• Mật độ xây dựng được phép

• Khả năng lấy sáng và thông gió

Đặc biệt với nhà phố, điều kiện của hai nhà bên cạnh có thể ảnh hưởng khá nhiều đến phương án móng, biện pháp thi công, chống thấm và xử lý tường giáp ranh.

Một bản thiết kế tốt phải bắt đầu từ khu đất thật, không phải chỉ từ một mẫu nhà đẹp.

4. Tìm hiểu pháp lý và giấy phép xây dựng

Trước khi khởi công, gia chủ nên kiểm tra các vấn đề pháp lý liên quan đến khu đất và công trình dự kiến xây dựng.

Tùy vị trí và loại công trình, cần xác định:

• Công trình có thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng không?

• Được phép xây bao nhiêu tầng?

• Khoảng lùi như thế nào?

• Mật độ xây dựng bao nhiêu?

• Chiều cao tối đa?

• Có yêu cầu đặc biệt nào theo quy hoạch khu vực hay không?

Đừng để đến khi bản vẽ đã hoàn thành hoặc chuẩn bị thi công mới phát hiện phương án thiết kế không phù hợp với quy định.

5. Chọn phong cách nhưng đừng chạy theo xu hướng quá mức

Sau khi xác định nhu cầu và ngân sách, lúc này mới nên bắt đầu tìm phong cách kiến trúc và nội thất mình yêu thích.

Bạn có thể lưu lại khoảng 10–20 hình ảnh mà mình thực sự thích.

Không cần hiểu tên chính xác của từng phong cách. Kiến trúc sư có thể nhìn những hình ảnh đó để hiểu bạn thích:

• Không gian sáng hay trầm

• Nhiều gỗ hay ít gỗ

• Tối giản hay nhiều chi tiết

• Màu trung tính hay màu nổi bật

• Không gian mở hay phân chia rõ ràng

Tuy nhiên, hãy nhớ rằng một xu hướng đang rất đẹp hôm nay có thể trở nên lỗi thời sau vài năm.

Trong khi đó, công năng hợp lý, ánh sáng tốt, thông gió tốt và vật liệu bền thường có giá trị lâu dài hơn.

6. Làm thiết kế trước khi thi công

Nhiều người muốn tiết kiệm nên bỏ qua thiết kế hoặc chỉ làm một vài bản vẽ sơ bộ.

Khoản tiền tiết kiệm được ở bước này đôi khi lại biến thành chi phí phát sinh lớn hơn trong lúc thi công.

Một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ giúp gia chủ biết trước:

• Hình dáng ngôi nhà

• Mặt bằng từng tầng

• Kích thước phòng

• Vị trí cửa

• Cầu thang

• Bếp

• Nhà vệ sinh

• Hệ thống điện nước

• Vị trí ổ cắm, công tắc

• Vật liệu hoàn thiện

• Cách bố trí nội thất

Đặc biệt, nên kiểm tra kỹ kích thước thực tế, thay vì chỉ nhìn phối cảnh 3D.

Một căn bếp nhìn rất đẹp trên hình vẫn có thể bất tiện nếu khoảng thao tác quá ngắn.

Một phòng ngủ đẹp vẫn có thể khó sử dụng nếu mở cửa tủ bị vướng giường.

Một phòng khách sang trọng vẫn có thể thiếu ổ điện ở đúng nơi cần sử dụng.

3D giúp chúng ta hình dung ngôi nhà. Bản vẽ kỹ thuật mới giúp ngôi nhà đó được xây đúng.

7. Dự toán trước khi ký hợp đồng thi công

Đây là bước cực kỳ quan trọng.

Sau khi có thiết kế tương đối hoàn chỉnh, gia chủ nên yêu cầu lập dự toán chi tiết.

Đừng chỉ hỏi:

“Xây nhà này hết bao nhiêu tiền một mét vuông?”

Đơn giá theo m² có thể giúp ước lượng nhanh, nhưng chưa đủ để kiểm soát ngân sách.

Một dự toán tốt nên thể hiện rõ các nhóm công việc, khối lượng, vật tư dự kiến và chi phí tương ứng.

Khi đó gia chủ mới biết tiền của mình đang được phân bổ vào đâu và hạng mục nào có thể điều chỉnh nếu ngân sách vượt dự kiến.

8. Chọn nhà thầu bằng năng lực thực tế, không chỉ bằng giá

Nếu nhận được ba báo giá:

• Nhà thầu A: 1,35 tỷ

• Nhà thầu B: 1,48 tỷ

• Nhà thầu C: 1,6 tỷ

Đừng vội kết luận nhà thầu A rẻ nhất.

Hãy kiểm tra xem ba báo giá có thực sự bao gồm cùng một phạm vi công việc và cùng tiêu chuẩn vật tư hay không.

Gia chủ nên hỏi rõ:

• Vật tư sử dụng cụ thể là gì?

• Những hạng mục nào đã bao gồm?

• Những hạng mục nào chưa bao gồm?

• Có phát sinh trong trường hợp nào?

• Ai trực tiếp quản lý công trình?

• Tiến độ dự kiến?

• Thanh toán theo giai đoạn nào?

• Bảo hành bao lâu?

• Xử lý thay đổi thiết kế thế nào?

Nếu có thể, hãy xem công trình đang thi công thực tế của nhà thầu chứ đừng chỉ xem ảnh công trình đã hoàn thiện.

Công trường đang thi công thường nói lên khá nhiều về cách một đơn vị làm việc.

9. Chuẩn bị một khoản dự phòng

Ngay cả khi đã có thiết kế và dự toán tốt, xây nhà vẫn có khả năng xuất hiện những thay đổi.

Gia chủ có thể muốn đổi loại gạch.

Muốn nâng cấp thiết bị vệ sinh.

Muốn thêm ổ điện.

Muốn đổi cửa.

Hoặc trong quá trình thi công xuất hiện điều kiện thực tế khác với dự kiến ban đầu.

Vì vậy, đừng sử dụng toàn bộ số tiền mình có cho ngân sách ban đầu.

Một khoản dự phòng giúp gia đình chủ động hơn rất nhiều khi công trình có thay đổi.

10. Chốt càng nhiều thứ càng tốt trước ngày khởi công

Một trong những nguyên nhân khiến công trình chậm và phát sinh là:

“Xây tới đâu tính tới đó.”

Đến lúc xây tường mới quyết định cửa.

Đến lúc đi điện mới nghĩ vị trí TV.

Đến lúc lát sàn mới chọn gạch.

Đến lúc làm bếp mới quyết định tủ lạnh mua loại nào.

Mỗi quyết định muộn đều có khả năng kéo theo sửa đổi những phần đã làm trước đó.

Trước khi khởi công, nên cố gắng chốt càng nhiều càng tốt:

• Mặt bằng

• Kiến trúc

• Điện nước

• Vị trí thiết bị

• Điều hòa

• Thiết bị bếp

• Thiết bị vệ sinh

• Cửa

• Vật liệu hoàn thiện chính

• Phương án nội thất cơ bản

Thời gian dành cho việc chuẩn bị trên bản vẽ luôn rẻ hơn thời gian sửa chữa ngoài công trường.

11. Chuẩn bị thời gian để tham gia vào quá trình xây nhà

Ngay cả khi thuê đơn vị thiết kế và thi công trọn gói, gia chủ vẫn nên dành thời gian cho những quyết định quan trọng.

Trong quá trình xây dựng sẽ có nhiều thời điểm cần xác nhận:

• Mẫu vật liệu

• Màu sắc

• Thiết bị

• Những thay đổi nhỏ trong thiết kế

• Các hạng mục phát sinh

Nên thống nhất ngay từ đầu ai trong gia đình là người quyết định cuối cùng.

Việc nhiều thành viên cùng thay đổi phương án ở những thời điểm khác nhau rất dễ khiến công trình bị sửa đi sửa lại.

12. Đừng chỉ nghĩ đến ngày bàn giao – hãy nghĩ đến 5–10 năm sử dụng

Một căn nhà không chỉ cần đẹp trong ngày chụp ảnh bàn giao.

Hãy thử hình dung:

5 năm nữa mình sẽ sử dụng căn nhà này như thế nào?

Trẻ nhỏ sẽ lớn lên.

Cha mẹ sẽ lớn tuổi hơn.

Gia đình có thể mua ô tô.

Nhu cầu lưu trữ tăng lên.

Thiết bị gia đình thay đổi.

Có thể xuất hiện nhu cầu làm việc tại nhà.

Nếu những điều này được nghĩ đến từ giai đoạn thiết kế, nhiều vấn đề có thể được giải quyết với chi phí rất nhỏ.

Nếu phải cải tạo sau khi đã hoàn thiện, chi phí thường lớn hơn rất nhiều.

CHECKLIST TRƯỚC KHI XÂY NHÀ

Trước ngày khởi công, hãy thử kiểm tra lại:

☐ Đã xác định tổng ngân sách
☐ Có khoản tiền dự phòng
☐ Đã xác định nhu cầu của gia đình
☐ Đã khảo sát hiện trạng khu đất
☐ Đã kiểm tra quy hoạch và pháp lý
☐ Đã có phương án thiết kế
☐ Đã kiểm tra kỹ công năng
☐ Đã có hồ sơ điện nước
☐ Đã lập dự toán
☐ Đã xác định vật liệu chính
☐ Đã chọn nhà thầu
☐ Đã đọc kỹ phạm vi hợp đồng
☐ Đã thống nhất tiến độ
☐ Đã xác định người đại diện gia đình làm việc với nhà thầu

Nếu phần lớn những ô trên vẫn chưa thể đánh dấu, có lẽ chưa nên vội khởi công.

KẾT LUẬN

Kinh nghiệm quan trọng nhất khi xây nhà không nằm ở việc biết loại xi măng nào tốt hay loại gạch nào đẹp.

Đó là chuẩn bị đủ kỹ trước khi bắt đầu.

Một vài tuần dành cho khảo sát, xác định nhu cầu, thiết kế và dự toán có thể giúp gia chủ tránh nhiều tháng sửa đổi, tranh luận và phát sinh ngoài công trường.

Với một ngôi nhà sẽ được sử dụng trong hàng chục năm, chuẩn bị kỹ chưa bao giờ là lãng phí thời gian.

iHome – Xây dựng • Thiết kế • Nội thất

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà tại Đà Nẵng và khu vực lân cận nhưng chưa biết nên bắt đầu từ đâu, iHome có thể cùng bạn khảo sát hiện trạng, xác định nhu cầu, dự kiến ngân sách và xây dựng phương án phù hợp trước khi quyết định thi công.

iHome iHome Studio Team